夹在业主与开发商之间的物业公司，正在纷纷退场。它们给出的理由出奇一致：入不敷出了。
仅2025年四季度到2026年2月，新城悦服务、金茂物业、碧桂园服务、保利物业等知名物业公司就接连传出撤场的消息。相关统计显示，2025年全国物业撤场的项目有173个，其中64.7%属于主动撤出。
物业大撤离，并非行业崩塌的信号，恰恰相反，它是好事一桩，至少反映出“大扩张”后，行业正在回归理性，不良物业公司将被市场淘汰。
持续走低的物业费
要理解这波撤离潮，得先搞清楚物业公司是怎么运转的。
中国的物业管理起步于1981年，伴随着商品房制度建立起来。那一年，深圳出现了全国第一家物业——深圳市物业管理公司。它负责管理“东湖丽苑小区”。当时的定位很简单：替业主管好房子、看好大门、扫好楼道，也就是主管安保、消防和清洁。
40多年过去，物业公司的营收路径变化不大，主要还是三块：物业费、公共收益（广告位、停车费、电梯广告等）、增值服务（家政、装修、社区团购等）；还有隐性收入，例如资源对接、供应链返点等（部分存在灰色空间）。其中，物业费是大头，通常占总营收的70%以上。
物业公司大致分为三类：隶属于开发商的，如碧桂园、中海物业等，前期绑定项目，有利销售；开发商聘请的，常见于中小开发商的项目；业委会聘请的，市场化程度最高，但治理难度也最大。在我国，前两类占了绝大多数。
过去十年，物业行业经历了疯狂的扩张。随着房地产市场的持续火热，开发商把物业当作了吸金石，一方面物业有稳定的现金流，一方面还能帮母公司做融资担保。截至2023年底，全国物业管理企业有37.5万个，从业人员有854.3万人。
在房地产繁荣期，物业费之外的“边际收入”成为利润的重要来源，可是当市场开始收缩，这些收入也迅速萎缩了。从2024年开始，物业的好日子到头了。
从行业平均水平看，物业公司人力成本占到了60%至70%，设施维护费用占到了10%至20%，行业平均毛利率为5%至20%，收缴率必须达到85%以上才能维持基本运营。然而，2025年全国物业平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破了50%。
保守估算，平均每收100块钱的物业费，就有30块收不上来，而人力成本每年却在以8%到10%的速度上涨。收不到钱、成本在涨，亏是必然的。
与此同时，多地政府出台物业费指导价或上限政策，试图缓解业主负担。部分城市对普通住宅设定了物业费“天花板”，或要求调价需业主大会通过。
这些政策的背景，与房地产市场低迷密切相关：房价上涨动力减弱，居民对“持续上涨的物业费”更加敏感。
重庆力度最大，中心城区有电梯的高楼层小区，物业费压到了1.9元/平方米/月，过去动辄2.5元甚至3元的物业费面临较大的下调压力。业主缴费意愿越来越低。
矛盾就此产生：价格被压制，而成本却在上升。这直接压缩了物业企业的利润空间，尤其是中小物业公司。
包干制向酬金制过度
为什么收缴率一掉，物业就扛不住了呢？这得从物业的收费模式说起。
目前中国绝大多数小区采用的是“包干制”，通俗的说就是“一口价”。业主向物业公司支付固定的物业服务费用，物业公司自负盈亏。
它的好处是简单省事，可问题也明显：一旦收缴率下降或成本上升，风险全部由物业承担。一旦成本上涨，物业为了保利润，会压缩服务；服务打折，业主就不愿意缴费。扬州某实行包干制的小区，最终因为“成本攀升、服务缩水、收缴率下降”的困境，物业主动撤场了。
“酬金制”则更接近国际主流模式：物业公司收取固定比例或固定金额的管理酬金，其余费用专款专用，由业主共同承担。
这种模式在美国、日本等成熟市场更常见。例如在美国的HOA（业主协会）体系中，物业公司只是服务商，仅收取管理费（通常为总预算的5%–10%），财务透明，预算由业主委员会审批；如果成本上升，业主需投票决定是否提高费用。
然而在中国，酬金制的推行较为缓慢，原因在于它对业主的参与度、信任度、财务能力等都有比较高的要求。
业主的“厌恶经济学”
物业费与房价之间，存在着一种微妙的关系。目前一个显著的变化正在加剧：房价下行，而物业费却在上升或维持高位。
2025年12月，北京、上海、杭州、苏州等20个重点城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月。其中，深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京3.93元；上海3.51元。
以一线城市为例：
上海：物业费约3-10元/㎡/月，房价约5万-12万元/㎡；
北京：约2.5-8元/㎡/月，房价约4万-10万元/㎡；
深圳：约4-12元/㎡/月，房价约6万-13万元/㎡；
重庆：约1.5-4元/㎡/月，房价约1万-3万元/㎡。
从以上数据可以看出，物业费相对坚挺，而房价波动明显。当房价上涨时，业主觉得“房子在升值”，对物业费没那么敏感；但当房价下跌，业主的心理预期变了，开始计较物业费的多与寡。
结果是拒缴、拖缴现象越来越多，物业费收缴率严重下降，进而导致物业的服务质量下降，矛盾日趋白热化，形成恶性循环。
某二线城市的一个中高端小区，物业费是3元/㎡。在房价上涨的时候，收缴率超过了90%；2024年后房价回调了约20%，收缴率下降到了65%。物业公司被迫削减保洁和安保人员，引发业主大量投诉，最终在合同期未满的情况下，选择了撤场。
值得一提的是，封闭式小区在国外通常属于中高端社区，需要投入更高的服务成本。而在中国，这种形态却是高度普及的，甚至成为标配。中国的物业公司承担了远高于国际平均水平的服务复杂度，收费却受到诸多限制。
行业困局：谁来解决？
当前物业行业的核心矛盾，可以归结为三方博弈：业主希望降低物业费用，提高服务；物业公司希望覆盖成本并盈利；开发商在资金压力下，将物业视作金融缓冲工具。
现实中，小物业公司更容易被淘汰，因为它们的抗风险能力弱，一旦收缴率下降，就即刻陷入亏损。不过大物业公司虽然盈利，但往往要承担母公司的债务压力，也有被掏空的危险。这也是为何一些头部物业企业看似赚钱，却频频出现资金紧张或分红受限的原因。
“物业大撤离”，本质上是一场迟到的行业出清。
过去，物业行业依附于房地产而生，扩张得太快，服务能力与治理水平没跟上。如今，当房地产进入存量时代，物业从地产公司中剥离出来，必须独立面对市场。
短期内，行业仍将经历震荡：更多物业公司退出、更多小区更换物业，矛盾仍会频发。但从中长期来看，这种“阵痛”将孕育新的生态：更加透明、更加专业、也更加可持续的物业服务体系。
换句话说，物业不再是“躺着赚钱的生意”，而是一门真正需要精细化运营的服务业。
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